Risico
De resultaten van de grondexploitaties zijn gebaseerd op uitgangspunten en parameters die, gelet op de huidige markt en de huidige inzichten, reëel lijken voor de looptijd van het project. Deze inschattingen resulteren in één projectresultaat. Het is en blijft echter altijd een inschatting van de toekomst. Kansen en risico’s binnen een project kunnen ervoor zorgen dat het projectresultaat in de toekomst afwijkt. Om een goed inzicht te krijgen in de risico’s voeren we jaarlijks een risicoanalyse uit. Dit doen we via de zogenaamde Monte Carlo-methode.
We houden rekening met de volgende scenario's: Basisscenario: recessie - Grondprijzen blijven hetzelfde: geen effect
- Woningverkopen vallen tegen: effect is ontwikkelingen vertragen licht en uitgifte vindt later plaats
- Oplopende marktrentes door interventie ECB: effect is rentekosten voor gemeente worden hoger
- Inflatie wordt minder, maar blijft relatief hoog: effect is kostenstijging loopt langzaam terug
Voorgaande wordt voor 50% meegenomen in het Monte Carlomodel. Zeer slecht scenario: diepe recessie - Grondprijzen dalen: effect is opbrengstendaling
- Woningverkopen lopen sterk terug: effect is ontwikkelingen vertragen sterk en uitgifte vindt later plaats
- Oplopende marktrentes door interventie ECB: effect is rentekosten voor gemeente worden hoger
- Inflatie blijft hoog door schaarste en hoge energieprijzen: effect is kostenstijging blijft hoog
Voorgaande wordt eveneens voor 50% meegenomen in het Monte Carlo-model. Sensitiviteiten
Tot slot gelden er zogenaamde algemene sensitiviteiten. Hierbij wordt gekeken naar wat er gebeurt als de cijfers zoals verwerkt in het uitgangspuntscenario hoger of lager worden. Daarbij worden generiek onderstaande percentagebandbreedtes gehanteerd, die gebaseerd zijn op lokale kennis en ervaring. - Plankosten minimaal 0% maximaal 20%
- Verwervingen minimaal 0% maximaal 10%
- Openbare werken minimaal -10% maximaal 20%
- Sanering minimaal 0% maximaal 10%
- Verkopen minimaal -5% maximaal 5%
Projectspecifiek
Tot slot zijn er nog projecten met winstnemingen waar projectspecifieke risico’s zijn. Dit zijn risico’s die zich alleen manifesteren binnen één project, zoals bijvoorbeeld een geluidswal, bodemvervuiling, niet-gesprongen explosieven of een parkeergarage. Deze risico’s worden financieel berekend, maar niet verdisconteerd met de eventuele winst- of verliesverwachting van het plan. Tenzij de inschatting hoger is dan 50%, dan wordt het als hoofdscenario verwerkt met gevolgen voor de eindwaarde.
Monte Carlo-simulatie
De genoemde Monte Carlo-simulatie is een simulatietechniek waarbij een fysiek proces niet één keer, maar vele duizenden keren wordt gesimuleerd en elke keer met andere startcondities. Het resultaat van deze verzameling simulaties is een verdelingsfunctie die het hele gebied van mogelijke uitkomsten weergeeft. De Monte Carlo-methode wordt meestal toegepast in situaties waarin het resultaat van een enkele simulatie niet voldoende representatief is in verband met de in werkelijkheid te verwachten variatie van de startcondities. Of de onzekerheid met betrekking tot genoemde. Per exploitatie wordt in Oss de digitale simulatie middels een softwarepakket uitgevoerd, wat leidt tot een totaalbedrag aan risicoreservering. Beheersmaatregel
Om risico’s op te vangen, moeten we een bepaald bedrag reserveren. De werkelijke stand van de ABR per 1 januari 2025 is naar verwachting € 3,2 miljoen. Het minimale niveau is volgens de Monte Carlo-methode op basis van risicoschatting € 8,1 miljoen. Dit betekent dat de ABR feitelijk € 4,9 miljoen lager is dan het benodigde minimumbedrag. De verwerking van het risico vindt plaats op concernniveau, hoewel nooit volledig ter hoogte van het totaal aan risico’s. Dit omdat het algemene uitgangspunt is dat deze totaalsom aan risico’s zich niet in volle omvang tegelijk zal voordoen. Dit is ook bij onderdeel 3.2 en 3.4 van de paragraaf grondbeleid vermeld. | 