Paragraaf grondbeleid

Deze paragraaf beschrijft op hoofdlijnen het grondbeleid, de resultaten en financiële prognose waaronder de winstnemingen de risico’s en het daarbij behorende weerstandsvermogen van het grondbedrijf. Parallel aan deze paragraaf grondbeleid hebben we ook het Najaarsbericht grondbedrijf 2024 opgesteld. Dit uitgebreide document kijkt vooruit naar 2025 en verder en behandelt meer onderwerpen dan de verplichte elementen uit het Besluit begroting en verantwoording alsmede op een hoger detailniveau. Voor meer informatie over het grondbedrijf en de grondcomplexen dan hieronder opgenomen, verwijzen we naar het separate Najaarsbericht en de daarbij vertrouwelijk ter inzage gelegde projectbladen en reservestaat.

1.1 Beleid

Grondbeleid

De gemeente Oss heeft de ambitie om verder te groeien naar een complete stad waarin werken, wonen en recreëren in balans zijn. Hiertoe is de ambitie om in de periode 2020 – 2040 ongeveer 8.500 nieuwe woningen toe te voegen aan de voorraad. Ongeveer 900 woningen hiervan vinden plaats binnen actieve grondexploitaties van het grondbedrijf. De toekomstige complexen (IMVA’s) leveren een substantiële bijdrage van ruim 3.850 woningen.
Om de ambities op het gebied van woningbouw te realiseren, wordt door de gemeente zowel aan inbreidings- als uitbreidingslocaties gewerkt. Om deze woningbouwopgave te realiseren, voert de gemeente een zogenaamd dynamisch grondbeleid. Onderdeel daarvan is de optie van actief grondbeleid, waarbij de regie voor de ontwikkeling van locaties bij ons als gemeente ligt. Het eigendom van de betrokken gronden ligt of komt naar ons. Hierdoor heeft de gemeente meer of zelfs volledige regie over het resultaat, programma, ruimtelijke kwaliteit, grondprijzen en tempo van de uitbreiding. Hiervoor is het van belang dat de gemeente de middelen heeft om een actief aankoopbeleid te voeren. Om dit beleid te kunnen realiseren zijn binnen het grondbedrijf reserves aanwezig. Deze reserves dekken de eventuele tekorten en risico’s af, mits aan een bepaald minimum voldaan wordt.
Deze actieve grondpolitiek heeft in het verleden niet alleen maatschappelijke meerwaarde, maar ook financiële meerwaarde opgeleverd. Winsten uit projecten zijn opgespaard in reserves om op een later moment te (her)investeren in de gemeente. Deze investeringen zijn het aankopen van grondposities en vastgoed alsmede financiering van infrastructuur en maatschappelijke (bouw)ontwikkelingen. Niettemin sluit dynamisch grondbeleid het faciliteren van projecten van derden niet uit. Ook de projecten van ontwikkelaars leveren een substantiële bijdrage aan de woningvoorraad van Oss.

2.1 Projectenportefeuille
Onderstaande tabel geeft een overzicht van de verschillende actieve complexen binnen het grondbedrijf per begin 2025. Dit is inclusief drie voormalige IMVA’s die in 2024 op moment van schrijven geactiveerd zijn of worden. Daarnaast zijn er nog de IMVA’s die naar verwachting in de toekomst worden geopend, deze vormen momenteel nog een voorbereidingskrediet.

Naar verwachting zullen in 2025 drie of vier IMVA’s via een raadsbesluit tot actieve grex (BIE) worden omgevormd. Hiervoor wordt separate besluitvorming voorgelegd.

2.2 Verkopen

2.2.1. Woningbouw
Onderstaande tabel geeft inzicht in de toekomstige uitgifte van kavels of appartementen. Daarbij is een onderscheid gemaakt tussen de actieve exploitaties en de nog te openen complexen conform de verdeling zoals omschreven in paragraaf 2.1. Voor de eerste categorie wordt ook teruggekeken. Zichtbaar is dat afgezien van de recent geactiveeerde exploitaties de actieve exploitaties langzaam opdrogen. In totaliteit zijn nog ruim 800 woningen voorzien vanaf 2025. De IMVA’s daarentegen gaan in de toekomst een relatief veel grotere bijdrage aan de woningvoorraad doen, omdat hier enkele omvangrijke exploitaties tussen zitten. Dit beloopt bijna 4.000 woningen. Let wel, in de laatste kolom (2028 en verder) zijn alle aantallen bij elkaar opgeteld tot en met het laatste jaar dat een exploitatie naar verwachting actief is. Andere opmerking hierbij verdient wel dat de IMVA’s nog aan veranderingen onderhevig zijn en afhankelijk zijn van toekomstige politieke besluitvorming en omstandigheden.

2.2.2. Bedrijventerreinen
In de onderstaande tabel geven we in vierkante meters inzicht in het verloop van de totale uitgifte van bouwgrond voor bedrijven in Oss voor de komende jaren inclusief een terugblik. Zichtbaar is dat deze posities volledig opdrogen en er is op dit moment nog geen concreet zicht op nieuwe locaties. Binnen twee jaar kan het restant aan industriecomplexen worden afgesloten. Een uitzondering is Heesch-West, welke als gemeenschappelijke regeling met ’s-Hertogenbosch en Bernheze hier niet wordt meegenomen. Heesch-West is daarom verder gedeeltelijk onderdeel van de financiële verslaglegging in deze paragraaf.  

2.3 Winst- en verliesnemingen

2.3.1. Winstnemingen
Winstnemingen zijn verplicht en gebeuren op basis van het zogenoemde principe van “percentage of completion”. Conform deze POC-methode wordt in 2025 € 6,0 miljoen aan winst binnen de positieve grondcomplexen verwacht en binnen de algemene bedrijfsreserve (ABR) gereserveerd. Vanaf 2026 verwachten we (exclusief IMVA’s) nog ongeveer € 2,5 miljoen aan winst te kunnen nemen tot en met 2028. In onderstaande tabel wordt tevens rekening gehouden met € 2 miljoen winst vanaf 2029. Oijense Zij, Liesdaal, ’t Veld Geffen en Vorstengrafdonk vallen hierbij bij uitstek op als substantiële bijdragers.

2.3.2. Verliesnemingen
Behalve positieve complexen beschikt de gemeente ook over negatieve exploitaties. Voor dergelijke verliezen zijn verliesvoorzieningen getroffen. Als een verlieslatend complex wordt afgesloten, dan dekken we het tekort af met die voorziening. In 2025 wordt circa € 3,9 miljoen aan verlies genomen, met name als gevolg van de activering van verlieslatende IMVA’s. In de jaren daarna wordt nog € 6,4 miljoen aan verlies genomen.
In de navolgende tabel zijn de in 2024 gedane en toekomstige winst- en verliesnemingen tezamen zichtbaar, achtereenvolgens als positieve en negatieve bedragen.

3.1 Reserves en voorzieningen
In totaal beheert het Osse grondbedrijf naar verwachting voor circa € 42,6 miljoen aan reserves en voorzieningen per 1 januari 2025. Met een voorziening dekken we toekomstige verliezen en andere kosten af. Een reserve daarentegen gebruiken we om risico’s af te dekken. De verdeling in reserves en voorzieningen is zichtbaar in het navolgende cirkeldiagram. Daarin valt onder andere af te lezen dat de ABR € 3,2 miljoen bedraagt en dat er achtereenvolgens € 14,4 en € 9,8 miljoen in de reserve binnenstedelijke transformaties en voorziening exploitatieverliezen zit. In de volgende paragrafen staat voor sommige onderdelen een nadere toelichting.

3.2. Stand van de Algemene bedrijfsreserve (ABR)
Onderstaande tabel laat de verwachte mutaties in 2025 zien. De stand van de ABR was eind 2024 nog nihil. De grafiek daaronder geeft inzicht in het verwachte verloop van de ABR. De blauwe lijn daarvan geeft de prognose van het MPG 2024 weer en de oranje lijn het vereiste weerstandsvermogen. De blauwe staven betreffen de meest actuele raming behorend bij het Najaarsbericht 2024. Op 1 januari 2025 bedraagt de stand van de ABR naar verwachting € 3,2 miljoen, zoals blijkt uit onderstaande tabel en grafiek op basis van de verwachte mutaties in 2024. Wanneer het benodigde weerstandsvermogen van € 8,1 miljoen zuiver wordt afgezet tegen de ABR, dan is er sprake van een fictief tekort van € 4,9 miljoen. De gedeeltelijke afdekking en verwerking van dit risico vindt op concernniveau plaats. Vanaf 2026 loopt het tekort van het weerstandsvermogen en de stand van de ABR veel minder uiteen.

3.3. Verschillenanalyse tussen Najaarsbericht en MPG
De ABR is per 1 januari 2025 ongeveer € 1,0 ton hoger dan de prognose in het MPG 2024. De verschillen die daartoe aanleiding geven, staan in onderstaande afbeelding. In het Najaarsbericht staat voor de afwijkingen ten opzichte van het MPG 2024 een tekstuele toelichting. Belangrijkste oorzaken zijn onder meer de vrijval van de boekwaarde van vastgoedobjecten binnen de exploitatie Centrumplan Berghem, meer verkopen van beheersgronden dan gepland en winstnemingen die één jaar vertraagd zijn. Hoewel op detailniveau de verschillen uiteenlopen, sluit op totaalniveau de stand vrijwel aan bij de eerdere verwachting.

3.4. Risicoanalyse
De resultaten van de grondexploitaties zijn gebaseerd op uitgangspunten en parameters die, gelet op de huidige markt en inzichten, het meest reëel lijken voor de looptijd van het project. Deze inschattingen resulteren in een beoogd projectresultaat: de eindwaarde. Het is en blijft echter altijd een inschatting zolang een project niet is afgerond. Kansen en risico’s binnen een project kunnen ervoor zorgen dat het projectresultaat in de toekomst naar boven of beneden afwijkt. Om inzicht te krijgen in de bandbreedte waarbinnen het projectresultaat zich zal gaan bevinden, voeren we een risicoanalyse uit. Dit doen we via de analyse Monte Carlo, waarvoor een softwarepakket wordt gebruikt.
In deze risicoanalyse benoemen we een aantal standaardrisico’s die kunnen optreden binnen een project. Dat kunnen incidentele risico’s of conjuncturele risico’s zijn. Het verschil tussen het vastgestelde resultaat en het resultaat als gevolg van de risicoanalyse, dekken we zoveel mogelijk af via de Algemene bedrijfsreserve (ABR) en indien nodig overige reserves.
Naast het afdekken van risico’s geeft het risicobeheer ook inzicht in wanneer er een afroming van de ABR kan plaatsvinden of juist niet. In de ABR worden namelijk winsten uit de grondexploitaties gestort en verliezen via de voorziening te verwachten exploitatieverliezen verrekend. Het verwerken van dergelijke mutaties op de prognoses binnen de ABR heet egaliseren. Het bedrag aan risico’s dient in principe altijd afgedekt te kunnen worden met de ABR. Zoals eerder omschreven is de ABR voor dit doel ontoereikend in 2025. Omdat echter op concernniveau alle gemeentelijke risico’s in beeld worden gebracht en het uitgangspunt is dat deze zich nooit in volle omvang voordoen, wordt de risicoafdekking als afdoende beschouwd. Hieruit kan in beginsel worden geconcludeerd dat er alsnog voldoende vermogen is om de mogelijk optredende risico’s op te vangen. Als de stand van de ABR in de toekomst hoger is dan de noodzakelijke dekkingsgraad, kan het meerdere in theorie worden afgeroomd.
3.5. Weerstandsvermogen
De genoemde Monte-Carlomethode, welke in het Najaarsbericht uitgebreid wordt toegelicht, leidt tot een bepaald risicobedrag per exploitatie. Deze bedragen tellen we bij elkaar op en bedraagt € 9,9 miljoen. Dit is het risicoprofiel van alle grondexploitaties samen. In onderstaande afbeelding is dit bedrag opgedeeld in categorieën. De risico’s bij de woningbouwcomplexen en herstructureringsplannen zijn bij voorliggend Najaarsbericht hoger ingeschat dan bij het MPG en bij industrieterreinen lager. Dit hangt grotendeels samen met activeringen en afsluitingen van exploitaties.  

De ABR moet van voldoende omvang zijn om alle risico’s af te dekken. We dekken echter niet het gehele bedrag van € 9,9 miljoen aan risico’s af. Hierbij maken we onderscheid tussen projecten met een tekort en winstgevende projecten.
Projecten met een tekort: als het risico zich voordoet, resulteert dit in een extra verliesneming ten laste van de ABR. Verliezen moeten namelijk direct genomen worden en binnen het project is immers geen positief saldo voorhanden ter dekking. Het risicoprofiel van alle verliesgevende projecten is circa € 5,5 miljoen en wordt meegenomen in de minimale omvang van het weerstandsvermogen.
Projecten met winst: Als het risico zich voordoet, sluit het complex in de toekomst met een lagere winstneming af. In beginsel heeft het project in een bepaalde mate ruimte om de tegenvallers op te vangen tot en met de hoogte van de positieve eindwaarde. Voor de winstgevende projecten geldt een risicoprofiel van € 4,4 miljoen. De blootstelling aan de risico’s is echter minder. Een deel van de winst moet nog worden genomen en kan dus een deel van de risico’s opvangen binnen de jaarschijf. Echter is een deel van de winsten al genomen, dus daar bestaat een kans op terugboeken. Dit deel bedraagt € 2,6 miljoen en wordt eveneens meegenomen in de minimale omvang van het weerstandsvermogen.

Per begin 2025 is de minimale omvang van de ABR dan ook bepaald op € 8,1 miljoen, gebaseerd op de optelsom van € 5,5 en € 2,6 miljoen.
3.6. Reserves
Het verloop van de reserves is een weerspiegeling van geactualiseerde prognoses. Het hierna staande staafdiagram geeft het verloop van de reserves van het grondbedrijf weer op basis van die actualisaties, waarbij per staaf de reserves bij elkaar zijn opgeteld. In het Najaarsbericht staat een uitgebreide beschrijving per reserve.De gehele staaf betreft een optelling van de reservecapaciteit. De gele lijn betreft het minimaal vereiste weerstandsvermogen van de ABR. Dit bedrag van € 8,1 miljoen per 2025 is zoals hiervoor benoemd minimaal nodig om alle risico’s af te dekken. De totaalstanden voor de jaren 2025 tot en met 2029 zijn een inschatting.

3.7 Voorzieningen
Het onderstaande staafdiagram geeft het verloop van de voorzieningen van het grondbedrijf weer. De beginstand van 2025 en verder betreft in een inschatting. Daar waar reserves een raadsbevoegdheid zijn, zijn voorzieningen een collegebevoegdheid. Evenals voor de reserves verwijzen wij naar het Najaarsbericht voor een verklarende beschrijving van de voorzieningen. Het verloop van de voorzieningen is ook hier een weerspiegeling van geactualiseerde prognoses en risicoanalyse.

3.7. Geïnvesteerd vermogen/boekwaarde
De totale boekwaarde (saldo van uitgaven en inkomsten) per 1 januari 2025 is naar verwachting € 9,6 miljoen. Dit is een daling van € 11,6 miljoen ten opzichte van het jaar ervoor en komt voort uit de verliesneming Walkwartier en verkopen die de kosten overstijgen. De boekwaarde van de beheersgronden, bedrijventerrein Heesch-West en de IMVA’s maakt van het genoemde cijfer en onderstaande tabel geen onderdeel uit. Wel worden deze bij het MPG 2025 opgenomen.